Als advocaat bouwrecht zien we vaak dat werken met onderaannemers niet altijd van een leien dakje loopt. De meeste mensen willen een eigen woning bouwen of renoveren. Als aannemer is er dus steeds veel werk, en hierbij zijn de mensen die de werken uitvoeren van cruciaal belang.
Een aannemer kan opteren om met eigen personeel te werken of het werk deels uit te besteden aan onderaannemers. De keuze voor onderaannemers kan aanlokkelijk zijn omwille van de flexibiliteit en de afwezigheid van de administratieve rompslomp en risico’s (ziekte, onverwacht afwezigheden, …) die eigen zijn aan personeel.
Het is aanlokkelijk om snel met een onderaannemer aan de slag te gaan, zonder schriftelijk de afspraken vast te leggen. Uiteraard zijn alle aannemers “echte stielmannen” en hebben zij allen het “best gekwalificeerde personeel”. Dit kan al snel omslaan bij een eerste oplevering of klacht van de opdrachtgever/bouwheer. Het belang van een goede overeenkomst met de onderaannemer is essentieel.
In deze blog sommen wij, als advocaat bouwrecht, een aantal belangrijke aandachtspunten op voor een correcte samenwerking met een onderaannemer.
Zo moeten volgende zaken zeker schriftelijk vastgelegd worden:
- Afspraken omtrent prijzen: wordt er gewerkt met vaste prijzen, eenheidsprijzen of in regie? Wat zijn de gevolgen voor meerwerken?;
- Afspraken omtrent materiaal: dit is vaak een twistpunt. Belangrijk om vast te leggen welke materialen (moeten) worden gebruikt en wie zorgt voor deze materialen;
- Aansprakelijkheid: Heel vaak zijn er discussies rond aansprakelijkheid. Zo is het van belang een clausule op te nemen in de overeenkomst die zal bepalen dat de onderaannemer aansprakelijk is voor alle door hem uitgevoerde werken ten aanzien van de bouwheer. Deze clausule dient zowel aan te geven dat de onderaannemer aansprakelijk is voor zijn werken en materialen, maar ook voor de verborgen gebreken;
- Vertragingsboetes: Een nauwkeurige omschrijven tegen wanneer de werken uiterlijk moeten uitgevoerd worden is belangrijk. Daarnaast worden de vertragingsboetes ook best concreet begroot. Zo is de onderaannemer hiervan in kennis gesteld, en kan hij deze achteraf niet betwisten.;
- Clausule omtrent oplevering: Het is aangewezen om de oplevering op een zelfde moment te leggen als t.a.v. de bouwheer/hoofdaannemer en de bouwheer of tussentijds een oplevering te organiseren. Op die manier loopt u niet het risico dat u de werken laat goedkeuren, maar de bouwheer ze alsnog zou afkeuren;
- Inhoudingsplicht?: In de overeenkomst opnemen dat de onderaannemer een bewijs voorlegt dat hij in België geen fiscale of sociale schulden heeft. Wanneer zou blijken dat de onderaannemer fiscale of sociale schulden heeft, dient op elke factuur een inhouding te gebeuren. Het is belangrijk dat u hiervan op de hoogte bent aangezien u hoofdelijk aansprakelijk gehouden bent voor deze schulden indien u de inhouding niet hebt nageleefd.;
- Geen loonschulden: De loonbeschermingswet legt aan de aannemer een automatische hoofdelijke aansprakelijkheid op voor loonschulden van de onderaannemer ten aanzien van zijn werknemers. Het is van belang dat de onderaannemer bewijs levert dat hij dit wel degelijk naleeft. Bovendien kunt u in de overeenkomst een clausule invoegen die aangeeft dat indien de onderaannemer toch loonschulden heeft u de overeenkomst onmiddellijk kan beëindigen zonder enige vergoeding.;
- Veiligheid op de werf: u kan contractueel bepalen dat de onderaannemer zelf het toezicht moet uitoefenen op zijn werken en verantwoordelijk is om de verplichtingen inzake veiligheid en gezondheid na te leven.
- Manieren om de overeenkomst te beëindigen: Het is van belang om tussen partijen duidelijk te maken op welke wijzen de overeenkomst zal een einde nemen. Zo is dit vaak na afloop van een werf, of wordt een overeenkomst gesloten voor meerdere werven. Belangrijk is ook om aan te geven wat tussen partijen als een grove tekortkoming wordt aangemerkt.
